（视频2，擅自开设的洗车档，；视频3业主拆除挡路升降杆；视频1，业主得以开车回小区）

小区地面上百个空车位，都設有岗亭，就是不许业主停车。开发商“倒逼”业主买车位，造成许多业主无处停车。“地下车位675个开发商委托物业公司对业主开售，售價比领近楼宇车位贵5万到8万，15平方米的车位14万到16万。”业主阿牛讲。

来到小区，只见大门口前、物业公司前的地面500多平方米上百个停车位均设有岗亭和铁管攔路，有的业主干脆把私家车“骑”在马路沿上，保安打电話交警來抄牌。

2019年1月24日晚上，小区的地面停车空间給广东珠港物业管理有限公司三水分公司的人员人为设置障礙，业主的车辆堵在马路上进退兩难。业主李某气愤地说，到晚上更是没法通行，甚至经常发生磕碰，造成业主之间的纠纷，这么多的车停在马路上很容易被抄牌，扣3分、罚200元。

业主们心心不悻的是小区地面停车位不允许业主停车，反而浪費车位出租給别人开洗车档，沒有合法报批及经营文件和手续，物业公司是为了收取管理费，违法的事情可以隨心做？

据了解，三水欧雅右岸春天小区由三水区奧米茄房地产开发有限公司开发建设，2017年度全部樓宇交付，目前小区有业主2356名。小区建设规划图显示，审批的停车位共865个，其中地上车位190个，地下停车位675个。

现场一数，该小区地面实际停车位却有233个，还有少數占用公共道路的临时停车位，地下个有675个。

业主小陈说，近一个月前，开发商就在小区张贴出售车位使用权的告示，14万至16万元，买一个车位，但许多业主想买又不敢买，因为买来的车位，开发商不能发证，万一开发商走了，不知这个停车位还有没有法律效力。更要命的是地下停车位都抵押給銀行了，現在买车位，一來不符合《合同法》、巜物权法》等等业主权益，；二來价格比邻近楼盘车位售卖价格贵5万到8万。

为此，业主多次找珠港物业的负责人协商均紛紛回避。1月24日晚上，几十辆车被堵在马路上进退兩难，物业的人也沒有到场協商，为了避免车被抄牌，业主们相议，在有警察见证錄影中，业主將物业设置的升降杆拆除，业主的车才能得以进入小区停车。

笔者电话联系广东珠港物业管理有限公司一负责人。他表示，地面规划停车位均为依法依规所建，开发商享有所有权。他说，按《物权法》和最高法司法解释，对于车位处理方式，开发商可以出租，也可以出售。

真是这样吗？根据《物权法》规定，地面规划批准的车位，开发商没有所有权,只有使用权。土地所有权一律归国家，因而开发商不能出售，只能出租或者附赠。

区住建局相关负责人称，地面规划停车位使用权归开发商，实践中，一般由开发商征求业主意见，进行出租或者附赠

（究竟房地产开发商、物业公司有没有权利卖车位的纷争）

我国住宅小区地下停车位（库）权属的主要学说

“所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。”（注释1）一般来说，地下车位（库）可分为非人防工程性质的地下停车位（库）（以下简称非人防车位（库））和人防工程性质的地下停车位（库）（以下简称人防车位（库））。理论界对小区地下车位（库）的归属主要有四种观点：由当事人约定所有、业主共有、开发商所有、国家所有。

1.约定归属说

约定归属的法律依据是《物权法》第74条规定，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条规定引导当事人在合同中对停车位（库）权属进行自由协商并确定权利归属。

2.业主共有说

认为地下车位（库）所有权归属业主共有的观点有二：一是，根据《中华人民共和国物权法》第73条、74条规定，认为停车位（库）是为公共目的设立的，属于为小区业主提供便利的配套设施（即公用设施），建设小区配建停车场所是开发商的法定义务，且小区地下车位（库）建设费用分摊入商品房成本中，最终由业主负担；二是，按照“房随地，地随房”原则，不计容积率的地下车位（库）没有分摊土地使用费用，而业主按份共有小区土地使用权，地下车位（库）依附于该地，其所有权当然随土地使用权一起归于业主。

3.开发商所有说

认为地下车位（库）所有权归属开发商的观点有四：一是，根据《商品住宅价格管理暂行办法》，地下车位（库）属于营业性设施，其建设费用未计入商品房成本。二是，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，地下停车位（库）含人防工程均未计入公用建筑面积部分。三是，小区的设施为谁服务和该设施的产权归谁所有是两个完全不同的法律问题。如小区配套商铺属于配套公共服务设施，但不属于业主共有，故公用配套产权并不必然属于业主共有。四是，根据“谁投资、谁受益”的原则，地下车库既然是由开发商投资建设的，所有权当然归开发商所有。

4.国家所有说

该学说针对的是人防车位（库）。根据《人民防空法》第2条规定“人民防空是国防的组成部分”、第5条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”、第22条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，及《物权法》第52条规定“国防资产属于国家所有”，认为人防车位（库）性质为国防资产，属于国家所有，但开发商享有收益的权利。

相关法律规定评析

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（一）《物权法》第74条评析

《物权法》第74条规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

该条对小区内停车位的权属采用的是法定和合同约定归属并举制，规定了业主共有车位的情形及由当事人自行约定权属的范围。但该条仍存在权属规定漏洞及实践中的操作困难。

首先，未明晰车位（库）产权归属。在当事人未就停车位（库）权属达成合意或者约定被认定无效等情况下，停车位（库）的权属处于不明确状态。

其次，意思自治原则可能形同虚设。现实操作中，开发商一般会在格式合同中将停车位（库）的权属约定归自己所有，故自由协商权利归属的美好初衷可能落空。

再次，约定权利归属的范围不明晰。主要源于两方面：一是，“规划”的范畴不明确。（注释3）该条中的“规划”究竟针对的是设计规范中强制性要求配建的车位（库），还是开发商通过报规的车位（含符合强制性要求配建的车位（库）及开发商自行增设的车位（库））？是否包含人防工程性质车位（库）？关于“规划”范畴的认定直接关系到约定车位（库）权利归属范围。二是，该条没有根据停车位（库）的不同类型对权属予以区分规定，如人防车位（库）是否属于约定权属的范畴不明晰，而各地产权办理政策不尽相同，人防车位（库）的权属认定成为难题。

最后，处置停车位（库）的限制要求不明晰。主要源于“首先满足业主需要”的内容不清晰。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”，意图对“应当首先满足业主的需要”作出进一步解释，但实践中仍有理解和操作的困惑。

主要体现在三个方面：一方面，“首先”一词是时间概念还是优先权？如果是优先权，权利人是否在“同等条件下”才享有，开发商能否以高价出售给业主以外的第三人？但如果是时间概念，那么究竟是多长时间？（注释4） 一方面，因“规划”范围不明导致业主优先权的范围不明。同时，在业主转售停车位（库）时，是否也应当首先满足本小区内业主需要？对于后来购房的业主，是否仍然享有优先权？（注释5） 另一方面，“业主”一词含义模糊，如果房产开发商因未出售房屋而享有业主权利，则开发商对车位的利益需求是否也属于业主需求范畴，其他业主的权利受侵害如何救济？

（二）《物权法》第136条评析

《物权法》第136条规定：

“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

该条肯定了我国建设用地使用权分层利用制度，适应日趋多元化的经济发展及日益紧张的土地资源分配需求。而在分层设立建设用地使用权时，《物权法》未对其权利所指向的地表、地上或地下的横向、纵向使用范围进行限制，也未对各分层建设用地使用权人的权利义务等问题明确规定。由于建设用地使用权分层利用制度本身的复杂性，加之该条文过于原则且缺乏更为详细的操作指引，给法官、登记机构在实践操作中带来很多困难。

在地下停车位（库）办理产权登记时即面临地下停车位（库）如何分摊土地面积的问题。土地分摊办法有比例分摊法、地下从属法及分层设权法三种，而目前尚未统一的法律法规对这三种土地分摊方法如何运用提供法律依据。但已有地方政府通过行政规章的形式对土地分摊原则予以规定，如《佛山市地下空间开发利用暂行办法》为比例分摊法和分层设权法提供了法律依据，有利于地下停车位（库）产权办理。该办法规定，与地表建（构）筑物、附着物连为一体的地下的建（构）筑物、附着物，其土地权利确定为地表建设用地使用权，初始登记时与地表建（构）筑物、附着物共同登记，即采用比例分摊法；不能与地表建筑物连为一体，独立开发建设的地下的建（构）筑物、附着物，其土地权利确定为地下建设用地使用权，初始登记时独立登记，即采用分层设权法。然而，我国大部分地区未出台相应操作细则，使得建设用地使用权分层利用制度落地实施困难。

处置地下停车位（库）的相关问题

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（一）关于《物权法》74条的理解与适用

《物权法》第74条是处置地下停车位（库）的基础性法律条文，但过于原则性，且各地配套政策不一，容易引发权属争议。为更好发挥《物权法》定纷止争效果，保持法律体系文件概念运用的一致性，促进开发商投资积极性及保障业主的合法利益，笔者认为可从以下几方面对该条文作出理解与适用：

1. 约定产权归属的范围

2. 
   

笔者认为，该条所指“规划”针对的是符合强制性要求的配建车位、开发商超出强制性要求配建的车位（库），其中包含人防工程性质车位（库）。理由如下：

首先，有利于保持法律规定与规范、标准概念运用的一致性。建筑设计规范中的“规划”车位（库）包含人防车位（库），在各地车位（库）强制性配建要求中，人防车位（库）的数量计入强制性车位（库）配比数量中。报规通过的建设工程规划总平图即符合“规划”要求，而总平图上标注的车位（库）即包含强制性要求配建的车位（库）、开发商超出强制性要求数量配建的车位（库），其中涵括人防车位（库）。

其次，意思自治为主、行政干预为辅的原则符合私法领域法治理念。《物权法》74条并未区分人防车位（库）及非人防车位（库），也未区分强制性要求的配建车位及超出强制性要求配建的车位，且在建设用地分层使用权制度已确立的背景下，面积分摊说、成本分摊说将逐渐失去理论基础，法律未规定的，应首先遵循“谁投资、谁受益”的原则。

最后，有利于解决社会实际问题，减少交易的法律风险，促进经济发展。目前我国大部分地区不允许人防车位（库）自由转让，而地下室修建成本非常高，除非强制性要求，开发商一般不愿意修建地下室，因此开发商出于回笼资金等因素考虑，一般会选择与业主签订车位（库）使用权转让协议、租赁协议。而车位（库）使用权转让协议的期限一般与土地使用权期限一致，其虽名为使用权转让，但实为所有权转让，该种情况与出售有产权车位的区别仅在于，业主不能取得车位（库）产权证及受战时征用车位的条款限制。因人防车位（库）权属存在争议，后期很可能引发合同效力或合同履行能力方面的纠纷。即便未认定为转让所有权合同，但认定为租赁合同的可能性也较大，而《合同法》规定租赁期限不超过20年，则超过法定期间，双方的权力义务又将处于真空状态。既然法律已明确规定人防工程的投资者享有收益权，只在特定情况下限制其使用，而规定人防车位（库）可以以出售、出租等方式处分，并在合同中对权利受让人进行相应权利使用限制，也与立法目的不违背。